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La vendita di un immobile prima di 5 anni ha un trattamento fiscale diverso da quello venduto dopo il quinto anno.

Il superamento del quinto anno, quando abbiamo la proprietà della casa, è uno spartiacque rilevante che rende non tassabile l’eventuale plusvalenza che andremo a maturare; si evita inoltre la restituzione del bonus ricevuto per l'acquisto della prima casa se abbiamo usufruito di questo beneficio.

Il legislatore ha stabilito il fatto che detenere una casa per più di 5 anni non è un'operazione speculativa e quindi non è tassabile.
Esistono però delle situazioni in cui le vendite all'interno del quinquennio non sono passibili di tassazione e le vedremo tutte nel corso di questo articolo.
Affrontiamo ora i particolari relativi alla vendita di un immobile prima dei 5 anni ma per fare questo dovremo distinguere tra prima e seconda casa.

VENDITA DELLA PRIMA CASA ENTRO I 5 ANNI
Prima di parlare della vendita dobbiamo necessariamente affrontare il discorso acquisizione in quanto, come ben sai, con la prima casa abbiamo la possibilità di sfruttare una agevolazione sull'imposta di registro.
Pagheremo il 2% di tassa di registro invece del 9% che è invece relativo alla seconda casa.
Ecco un articolo che potrebbe tornarti utile:
IMPOSTE SULL'ACQUISTO DELLA CASA
Bene!
Ammettiamo di vendere entro i 5 anni la nostra prima casa.

Poniamoci due domande:



La vendita è soggetta a plusvalenza?



Dovrò restituire le agevolazioni sulla prima casa?



La vendita della prima casa non è soggetta a plusvalenza se è stata la nostra residenza per più della metà del tempo dal momento dalla acquisizione fino alla sua rivendita.
Facciamo un piccolo esempio per inquadrare il tutto al meglio.
Acquisto a gennaio 2018 e vendita dopo due anni, ossia gennaio 2020; se si risiede in questo immobile per più della metà del tempo, ad esempio 13 mesi, non pagheremo alcuna plusvalenza.
Se non viene rispettato questo parametro si pagheranno le tasse sulla eventuale plusvalenza.

Passiamo alla seconda domanda: se vendo prima dei 5 anni devo restituire le agevolazioni?
Dovrai restituirle solamente nel caso tu non acquisti, entro un anno dalla vendita, un'altra prima casa.
Se ciò non avvenisse dovrai pagare le imposte non pagate, più gli interessi, ed una sanzione del 30% sulle somme dovute.



Avrai un piccolo vantaggio se dichiari all'Agenzia delle Entrate, prima della scadenza dell'anno, che non sei in grado di acquistare una nuova prima casa.
In questo caso non pagherai la sanzione ma solamente gli interessi.
Tutto chiaro?

Riepiloghiamo: pagherai una plusvalenza sulla prima casa se non risiede per la maggior parte del tempo in questa abitazione e dovrai restituire i vantaggi economici ottenuto sul pagamento delle imposte.

Vi è un altro caso che riguarda l'acquisto della prima casa e merita di essere menzionato.
Se sei proprietario di una prima casa poi acquistarne una seconda con le agevolazioni di cui abbiamo parlato poc'anzi, però dovrai essere in grado di vendere il primo immobile entro un anno.
A causa della recente pandemia c'è stata una moratoria ed i tempi sulla vendita della prima casa risultano essere più lunghi.

VENDITA DELLA SECONDA CASA PRIMA DEI 5 ANNI
Per questo tipo di compravendita normalmente si paga la plusvalenza anche se, nel caso in cui l’immobile sia destinato a residenza per la maggior parte del tempo, da parte del proprietario o di un suo familiare, la tassazione è esclusa.

Fino a questo punto abbiamo parlato di vendita della prima e della seconda casa per capire se, in seguito alla maturazione di una plusvalenza, è obbligatorio pagare le tasse o meno.
Aggiungiamo, per completezza le casistiche relative agli immobili pervenuti per successione e donazione.
Nel caso di successione non è contemplata alcuna tassazione.
Nel caso di donazione dovremo calcolare i 5 anni dal momento in cui il donante ha acquistato il bene.
T i segnalo un nostro articolo sulla donazione:
COME VENDERE UNA CASA DONATA

CALCOLO PLUSVALENZA IMMOBILIARE
Il calcolo della plusvalenza si esegue sottraendo al valore di rivendita quello di acquisto.
Molto semplicemente, se acquisti a 100.000 € e rivendi a 150.000 € avrai una plusvalenza pari a 50.000 euro.

Ricorda però che, per abbattere l’ammontare della plusvalenza, potrai sommare al valore di acquisto altre voci come i costi necessari all'acquisizione (notaio, agenzia immobiliare, tasse) e di quelli affrontati per accrescere il valore della casa (ristrutturazione).
Questo è un argomento molto tecnico per cui ci riserveremo di parlarne in futuro con un fiscalista o commercialista.

Immaginiamo di aver calcolato l’ammontare esatto della plusvalenza: come ed in che misura pagherai le tasse?
Hai due possibilità:

- Dichiararle nella denuncia dei redditi

- Pagarle al momento del rogito

Nel primo caso la percentuale della tassazione è relativa al tuo scaglione Irpef per cui, inutile dirtelo, più sei in alto nello scaglione e più pagherai.
Ognuno, coadiuvato dal proprio commercialista, dovrà valutare se questo è il sistema più economico per pagare le tasse.

Nel secondo caso si applica l’imposta sostitutiva del 26%.
In genere i notai pretendono che il nostro commercialista faccio il giusto calcolo delle imposte e che produca tutta la documentazione necessaria.
Quello che dovremmo fare noi è preparare un assegno circolare e consegnarlo al notaio; quest’ultimo si occuperà di versarlo all'erario.
Il vantaggio di questo sistema è che ci libereremo immediatamente del problema tasse pagando con l’applicazione di una percentuale interessante.