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La compravendita con riserva di proprietà è una modalità poco utilizzata ma che, in certi frangenti, può tornare utile per far sì che un immobile possa essere compravenduto.
Pensiamo solamente al caso di un potenziale acquirente che non ha la possibilità di accedere ad un mutuo ma ha la disponibilità economica per pagare la casa a rate; oppure di un investitore immobiliare che vuole dilazionare il pagamento per non esporsi immediatamente con cifre importanti.
Insomma, i casi possono essere molteplici.

Vediamo ora come funziona la compravendita con riserva di proprietà e quali sono i vantaggi e gli svantaggi per il venditore e l’acquirente.

COSA SIGNIFICA "VENDITA CON LA RISERVA DI PROPRIETÀ"?
Si verifica la compravendita con riserva di proprietà quando un bene, nel nostro caso un immobile, viene pagato a rate.
È un atto notarile di compravendita con il quale si stabilisce il metodo di pagamento e, soprattutto, viene sancito il fatto che l’acquirente diverrà proprietario effettivo del bene al pagamento dell'ultima rata.

Immaginiamo che Tizio (venditore) voglia vendere a Caio (acquirente) l'immobile di sua proprietà con la riserva dii proprietà.
I due si accordano sul prezzo, ad esempio 100.000 €, e sul fatto che le rate saranno pari a 10.000 € da versarsi in 10 mesi.
All'atto di vendita Caio dovrà pagare le imposte (registro, catastale e naturalmente gli oneri notarili) come se fosse una normale compravendita, entrerà in possesso del bene ma ne diverrà proprietario effettivo quando avrà versato interamente la cifra pattuita; in questo caso le 100.000 €.
Citiamo a proposito l'articolo 1523 del codice civile:



"Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna."

La compravendita con riserva di proprietà si basa su questo principio; ma quali sono i vantaggi e svantaggi di questa modalità di vendita?
Analizziamoli di modo che si possa dare completezza alla trattazione di questo argomento.

ELEMENTI FONDAMENTALI DELLA COMPRAVENDITA CON RISERVA DI PROPRIETÀ
1

PROPRIETÀ
Il venditore non perde la proprietà fino al pagamento dell'ultima rata.
Questo è un passaggio fondamentale di cui abbiamo già parlato e permette al venditore di riprendere possesso del bene nel caso di inadempienza da parte dell'acquirente.

2

INADEMPIENZA
Nel caso di inadempienza da parte dell’acquirente il venditore ha diritto ad un compenso per l'utilizzo del bene e ad un risarcimento del danno.
È possibile, in fase contrattuale, stabilire il valore di indennizzo; questo potrà essere anche pari all'ammontare delle rate versate ma l’acquirente potrebbe opporsi ed aprire un contenzioso.
In questo caso sarà un giudice che stabilirà l’equo risarcimento.
Un elemento non trascurabile è che il venditore, se non vi sono patti differenti, dovrà restituire all'acquirente le rate già incassate.
A tal proposito vediamo l'articolo 1526 del codice civile:

Se la risoluzione del contratto ha luogo per l'inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno.
Qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d'indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta.

Ma quando si verifica inadempienza?
L’articolo 1525 del codice civile esclude la risoluzione del contratto se non viene pagata una rata che non superi l'ottavo del prezzo ed esclude la decadenza del beneficio del termine delle successive rate.

3

DEPERIMENTO DEL BENE
Il rischio di deperimento del bene è a carico dell'acquirente.

4

MANUTENZIONE
Le spese di manutenzione ricadono, anche in questo caso, sull'acquirente.

5

PROTEZIONE DEL BENE
L’acquirente, con la riserva di proprietà, è tutelato da eventuali problematiche debitorie del venditore infatti questo contratto è opponibile a terzi.
Cerchiamo di spiegare in maniera semplice questo passaggio.
Se il venditore fallisce, oppure ha delle esposizioni debitorie e i suoi creditori promuovono un pignoramento, l’acquirente non avrà di che preoccuparsi perché al momento del pagamento dell'ultima rata diverrà proprietario effettivo.
Ricordiamoci che l'atto con riserva di proprietà viene trascritto come qualsiasi altro atto di compravendita e questo permetterà a chi acquista di avere un diritto chiaro ed inattaccabile.

6

POSSESSO
L’acquirente avrà il possesso immediato dell'immobile e potrà goderne dei frutti.

7

TASSE E CONDOMINIO
Le imposte sono a carico del venditore e quindi si dovrà accollare l'IMU e la TASI.
Gli oneri condominiali invece saranno una incombenza dell'acquirente.

8

LIBERAZIONE DELL'IMMOBILE
Nel caso di inadempienza dell'acquirente, e della mancata restituzione del possesso della casa, potrebbero nascere delle liti ed il tutto dovrà risolversi con l'aiuto dell'autorità giudiziaria.
Questo evento è simile allo sfratto di un inquilino.

9

PLUSVALENZA
Una sentenza della Commissione Tributaria del Lazio, la numero 171 del 2019, ha sancito che non è dovuta alcuna plusvalenza se dal momento dell'acquisto a quello dell'incasso dell'ultima rata sono passati cinque anni.
Precedentemente l'Agenzia delle Entrate calcolava queste tempistiche considerando il giorno dell'atto di acquisto e quello di rivendita escludendo dal calcolo il reale passaggio del bene che si manifesta con i pagamento dell'ultima rata.


Parliamo di cinque anni perché questo è lo spartiacque principale per evitare il pagamento della plusvalenza.

Forse questo è un argomento un po' complesso perciò ti invito a leggere questo articolo dove si parla della vendita prima dei 5 anni:
vendita prima dei 5 anni


Se invece hai chiaro il concetto facciamo un esempio numerico per capire meglio il tutto.
Acquisto un immobile a 100.000 € nel 2018 e vendo con riserva di proprietà nel 2020 a 120.000 € ; questo contratto ha durata di sei anni, per cui cederò la proprietà (incasserò l'ultima rata) nel 2026.
Per calcolare i tempi di vendita prenderemo come riferimento, come affermato dalla Commissione Tributaria, il 2018 ed il 2026 (otto anni).
In questo caso non dovrò pagare la plusvalenza.